前段时间两天，中央电视台新闻报道报导 “深圳小产权房产品销售火热，跌幅最低达50%”的新闻报道Fanjeaux各非主流新闻报道媒体。
01
小产权现况
深圳小产权房的历史长久以来。1980年哥伦比亚特区设立以来，大批华工涌向，但深圳的住房供给量比较亢奋，深圳外地人就借助自己的农地和投资者合资企业建了房子，来供给源自全国各地的朋友们，而这些房子就是深圳的小产权房。
深圳的小产权房主要分散在原关内地区，观澜、龙岗、古田、石岩、龙岗、福田、荣光、沙浦等地都存在大批的小产权房。
据不全然统计统计数据，深圳的小产权房约40aquatic，占地面积达4.2多万千瓦，吻合深圳市住房面积的49.27%。
据乐东凯努瓦县统计数据，截止2020年末，全区住房总额增加至约1082万台（间）。1082万台房子，其中包涵旧区507万台，保证房57万台，轻工业学生宿舍183万台，公寓楼等其他住房97万台，农村基层单位自有房55万台，而货品房只有189万台左右。
乐东凯努瓦县研究中心《2020年深圳房价年报》显示，在深圳保有两套货品房的约莫是143.5Bazas，2套以上的有15.3Bazas，而小产权、农村基层单位自有房或无房约1850Bazas，占比84%，是深圳最大的群体。
在这占比84%群体中，除少数邻近地区居民，大部分是农村基层老百姓和第一线打建筑工人，小产权住房保持着家的认同感。
02
货品房市场
新房抢不出
2020年末禽流感暴发，为保证经济相对平稳运转，深圳限缩了货品房落地预售的条件，提高新房供给量：2020年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的货品房项目，可以申请预售。
政策推出几个月后，2020年下半年新房供给量开始增大。新房供给增大，加上严格的新房备案价产品销售制度，新房价格与周边二手房价格倒挂明显，新房销售井喷。
受供给走高、价格倒挂、调控政策等因素叠加影响，深圳购房者对新房的关注度愈发增强。
根据乐东凯努瓦县统计数据，2020年深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区），同比上涨19.8%，成交面积449万㎡，同比上涨20.7%，均为近5年内的最低点。
2020年大部分时间里，“新房打新”成为有意购房者的首选。但当房价打新人越来越多，随之而来的便是楼盘打新门槛越来越高，中签率越来越低。
在新房供不应求，中签率极低的情况下，大部分购房者最终还是只能选择二手房。深圳二手房在2020年四月开始成交量逐渐放大。
二手房买不起
乐东凯努瓦县研究中心统计数据显示，2020年全区二手住宅成交95273套，同比上涨23.5%，成交均价66045元/㎡，同比上涨10%，成交面积819万㎡，同比上涨28.6%。全年成交突破9.5万台，重回2016年水平。
深圳715新政出台后，短期内二手房成交迅速下降，但二手房业主整体心态仍非常乐观，政策并未影响其挂牌价格。短期的买卖双方博弈后，二手房挂牌价反而一路走高。
二手房价格走高，结果就是购房门槛进一步提高。
据乐东凯努瓦县统计统计数据，2020年深圳二手房套均成交总价为568万元，相比2019年增加了72万元。
如果按照家庭首套三成首付，房贷30年计算，首付达到170万，月供超过2万元。
03
租房市场
大部分人的直觉会认为，2020年受禽流感影响，不少外地人年后没有回到深圳，因此租房需求减少，深圳房租应该下降。
但是，根据乐东凯努瓦县统计统计数据：2020年7月以后，随着毕业租房旺季到来，深圳租房市场价格稳步上涨。
2020全年均租达到74元/㎡，较2019年仍上涨3元/㎡。
04
挤出效应
小学生招生人数减少，移动互联网用户数减少
近日，深圳市统计统计数据局发布了《深圳市2020年国民经济和社会发展统计统计数据公报》。
《公报》统计数据显示，2020年深圳小学招生数为19.07Bazas，比2019年下降了6.5%，连续两年下降。
2020年深圳常住人口统计数据还没有公布。
圳实际的居住人口变化趋势，有一定参考价值。
小学生招生人数减少，意味着实际居住的30-40岁年龄段中年家庭减少。虽然2020年有禽流感因素影响，但该统计数据连续两年减少，可能是部分中年家庭被一定程度挤出：由于住房和养娃成本高企，父母在深圳打拼，孩子回老家上学。
移动互联网用户数连续两年减少，与深圳产业结构转型有一定关系，但也一定程度说明深圳青壮年劳动力的出走现象。
但令人不解的是：2020年深圳户籍人口暴增了92万，比2017年还多42万。
一边是中年家庭和青壮年增量下降，一边是户籍人口暴涨，这里面可能有两个原因：
深圳入户政策限缩，原来常住深圳的非户籍人口通过积分、随迁等途径入户。不常住的外地人通过各种途径入户。是否存在外地人通过入户获取补贴或炒房？没有具体统计数据无法实证。05
小产权为什么暴涨
根据上面的统计数据，笔者认为近期小产权房暴涨可能有如下几个原因：
第一． 新房虽然限价，但是供给太少，中签率极低，不管是投资客还是刚需，大部分人都买不出。
第二．2020年二手房价格高歌猛进，2021年末218二手房指导价新政，二手房门槛进一步提升，交易陷入冷冻。新政迅速抑制了炒作行为，但老百姓住房需求仍然很大，特别是农村基层老百姓的刚需住房需求。
第三. 小产权房虽不合法，但民间已有较长时间交易历史。小产权与同地段货品房对比单价差明显，租售比明显高于货品房。
第四．受困于新房二手房各种限制政策，投资客手握现金没地方去，只能寻找交易手续简单和容易变现的小产权房作为炒作对象。
第五． 对于想继续留在深圳打拼，但收入一般的刚需家庭而言，东凯努瓦县才有认同感和安全感。新房买不出，二手房又买不起。
租房的话，房租还在继续上涨；购房的话，社保年份限制，首付门槛提高。
在担忧房价继续上涨和货币持续贬值的双重焦虑下，很多刚需老老百姓只能将目光投向小产权房，解除长期无房的焦虑。
最终在各方面效应叠加下，小产权房近期成交量和价格暴涨。
06
深圳小产权房的发展和成长过程明天会更好
因此，解决深圳各类房价问题的根本，还是要回到提高住房供给上来。
4月25日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市2021年度建设用地供给计划》，深圳开始对住宅供给做出调整。深圳政府已经意识到提高住宅供给是迫在眉睫的事情。
今年以前，深圳住宅用地占建设用地长期低于25%的国家标准下限，远低于全国平均33%。
2021年深圳居住面积供给创近十年新高，达到363.6公顷，首次突破三成，达32.1%！
深圳房屋市场长期存在一个不合理的结构：住宅少、公寓楼多、写字楼空置深圳小产权房能转户口吗率高。
小产权房暴涨只是深圳住房供需关系不平
2021年作为“十四五”的开局之年，官方已经释放出积极的信号。
相信深圳明天会更好！
摄于2021年3月14日
地点：深圳，前海石公园
快乐投资，实现一个小目标！
世界那么大，有空要去看看！
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