深圳小产权房盘整
方亮
在深圳观澜专门从事小产权房买卖的资深中介机构胡先生，最近开始向顾客推荐起时值东莞洛阳镇的小产权房。
4月28日，深圳龙岗观澜新区稽查职能部门当夜调集，对小产权房周边的个别中介机构店面扣押，一部分中介机构暂时潜伏停业，部分像胡先生一样的中介机构将战场迁移到时值城市。
这一次稽查，让深圳小产权房地下消费市场暴露在风口浪尖上。
深圳小产权房消费市场，最无独有偶的是奶坛楼和打著迁离概念的城中村农房。去年以来，一批带迁离分项的小产权房产品价格攀升，如观澜金蚝小镇，年初“专规揭晓与确权拆赔”消息传出，至今迁离房分项从3多万元/万平方米涨至4万-5多万元/万平方米。
在稽查职能部门严打下，深圳专门从事小产权房买卖的中介机构店面纷纷停业停业，有关小产权房的各类重要信息，或被改名，或被去除，火爆了半年多的小产权房消费市场快速陷入蛰伏。
不过，由商品房调控发力下溢出出的炒房资金与股权投资需求，使得小产权房买卖链上的各个主体仍未放弃尖萼隐密生意。中介机构人员的动作最为灵巧，他们第一时间将主力部队迁移至东莞。
“深圳顶楼的东莞跟观澜奶坛楼相差不大，那边的销售价格米洛韦区1多万元左右，大部分介乎5000-9000元不等。”胡先生说。
与深圳观澜普遍2万-3多万元的总价相比，东莞洛阳的小产权房股权投资成本颇低，这成为胡先生们劝服顾客的一个有力理由。“上涨空间还是蛮大，过去这两年，当地小产权房产品价格年均涨幅大约1500元/万平方米，目前正常商品房产品价格已经超过4多万元/万平方米。”胡先生说，在深圳买一套，可以在东莞洛阳买两两套。
稽查龙卷风
深圳最大小产权房消费市场观澜新区，从马瑞山公交车站出，种叠扑面而来的是4栋披著黄褐色“马甲”的建筑，这是观澜小产权房消费市场颇为炙手可热的春和景荔径。
4月29日，小镇内数百家打著“小产权房买卖”的中介机构店面，或者被贴上纸板，或者大门紧锁；小镇内的中介机构店面也统一停业停业，甚至还有一间店面在当日下午紧急摘下看板，移走展场所有重要信息。“实将（4月28日）大概10点，小区则突然来了好多人，当夜扣押了数家小产权店面，其他店也被责令关闭。”春和景荔径一间超市店员称。
作为买卖链上的重要组成部分，经媒体曝出后，观澜小产权房中介机构迎来一场综合治理龙卷风，并快速扩散至深圳全市。
深圳龙岗中心区一位中介机构人员告诉经济观察报，这两天观澜的事情一出，龙岗中心区的小产权房中介机构店面也都停业了。
大概还要等多久？
面对顾客不约而同的疑问，他能给到的答案是，现在还不知道。
对小产权房消费市场的综合治理不止于中介机构层面。4月28日，一份由深圳龙华大浪街道经济服务办公室发布的《关于小产权房问题的通知》要求，各股份公司不得进行小产权房买卖，不得为小产权房买卖提供见证，不得为小产权房买卖材料加盖公章。
同一时间，“观澜各村委暂停过户”的消息也传出。一位观澜本地村民透露，目前辖镇内全部村股份合作有限公司的公章都被扣在社区工作站。不过这些消息尚未得到当地相关职能部门证实。
更早之前，深圳市司法局已经多次发文严禁深圳律师为违法建筑销售行为提供律师见证服务。
按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；但实操中，小产权房买卖仍可以“暗箱操作”：买家只要看好房交完定金签个转让合同，原业主带上手头购房资料，双方做个律师见证。买家付完全款后，原业主将所有购房资料与律师凭证交付给买家。
如果买卖物是奶坛房，一般还要走个“村委过户”流程，买卖双方带上房屋转让合同到村股份合作公司盖公章。
值得注意的是，转让合同通常不会标明“房屋买卖”字样，双方往往还需要另外签署一份合作建房或永久租赁协议，表明买家拥有该房子的使用权。
相比普通二手房买卖，小产权房二次买卖并不需要缴纳买卖税费，取而代之的是支付律师见证费或过户手续费。每个村股份合作公司所收取的过户手续费不一，目前深圳市面标准大概是2多万元。“禁止小产权房买卖对村委（村股份合作有限公司）一点影响也没有，最多就是少了过户手续费收入。”一位接近观澜街道办的知情人士向经济观察报坦言。
2016年，深圳人大代表陈洁曾在一份《关于加强我市违法建筑销售消费市场监管的建议》中指出，深圳对违法建筑的监管主要集中在建设过程中，由规划国土委的监察支队与街道办负责。但在销售环节的监管与查处中，职能缺位明显，没有明确职责到具体职能部门。
一位业内人士说，小产权房买卖本来就是非法买卖，政府相关职能部门无法约束买卖双方。“就像这一次，政府能查处的只有为买卖提供服务的中介机构，或者做见证的一些机构。”
热度上行
在深圳商品房消费市场外，小产权房消费市场一直隐密存在。
除了观澜，深圳龙华清湖和民治、龙岗布吉、龙岗福永等地也是小产权房密集分布的区域，这个隐密消费市场占据着深圳住房不小的份额。
小产权房通常指在集体土地上建设的住宅。1992年、2004年深圳完成特镇内外土地国有化转制后，成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。在深圳官方口径中，并没有“小产权房”说法。
但是，由于过往依然有大量土地没有完成相应的补偿或者返还手续，这些土地仍掌控在原村民个人、村集体或村股份公司手上。在政策模糊地带以及庞大利益驱使下，一方面，原村民不遗余力地加建房屋；另一方面，由村集体组建的村股份合作有限公司也单独或与外来开发商以集资建房的名义合作开发。
深圳日常提到的“小产权房”既包括没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、安居房等。而流入销售环节的小产权房，主要是奶坛楼与打著迁离概念的城中村农房。
小产权房的流通为深圳原特镇内这些村落沉淀下大量民间资本及创业财富。一名观澜本地人告诉经济观察报，观澜每一个村都开发了奶坛楼。2010年前，当地自住消费市场主要是奶坛楼，地段、居住品质更上一筹，产品价格只有同期商品房产品价格一半和三分之一，大部分本地人都拥有一两套奶坛楼。
2016年深圳地铁11号线开通后，尤其去年以来深圳西部房价上行，带动越来越多溢出股权投资需求涌进小产权房消费市场。“沙井小产权房买卖，原来大部分是本地人买来自住；但现在太多外部买家参与进来，买卖越来越频繁。”上述接近观澜街道办的知情人士告诉经济观察报，毕竟小产权房买卖不受法律保护，潜在风险较大，综合治理也是为了保护群众利益。
小产权买卖是一种私下买卖，成交量价并不透明，但过去一年，小产权房产品价格越来越受到外界关注。
比如春和景荔径，以总价折算下来，2019年一至三房销售价格介乎1.5万-1.8多万元/万平方米之间；到了去年7月，一至三房总价涨至1.5万-2.1多万元/万平方米；最近两个月，该小区的一房销售价格已经达到2.7万-2.8多万元/万平方米，两房销售价格在2.5万-2.6多万元/万平方米左右。半年多时间，春和景荔径房价涨幅从20%最高提至超过50%。
周边3公里范围内的二手房华盛西荟城4期，根据贝壳找房重要信息，挂牌总价介乎7.3万-8多万元/万平方米之间。两相对比，春和景荔径的总价仅约同区商品房产品价格的三分之一左右。“观澜新区的村委奶坛楼，从去年底到今年，每套大概上涨20万-30多万元，目前普遍总价是2万-3多万元/万平方米。”胡先生说，但股权投资客都要利益最大化，待拆迁的小产权房才是他们最爱。观澜东塘、马瑞山一带带有迁离分项的农民房，产品价格已经徘徊在4万-4.5多万元/万平方米上下。
火热背后
相比奶坛楼，城中村迁离房分项热卖更是推动去年以来深圳小产权房产品价格上涨的关键因素。2009年，深圳提出“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念，没有合法报建手续的建筑，如果建于2009年6月2日之前，被归属为历史遗留违法建筑。经过城市更新之后，符合条件的历史遗留违法建筑有望得到确权“正名”。
曾经的农民房一旦经过旧改翻身，其间所能兑现的收益不单单翻倍，巨大套利空间吸引了一众小产权房入局者。“尤其是城市更新专规已经获批的城中村迁离房分项，基本上大家都认定后续楼盘开发报建不会产生太大难度，愿意为之付出的产品价格也就更高。”上述长期与深圳股权投资客和一线中介机构人员打交道的业内人士提到。
一个典型案例是深圳白石洲旧改项目。2019年底，该项目迁离房分项产品价格不到5多万元/万平方米，去年高峰期卖到9.8多万元/万平方米。
“白石洲旧改房之所以产品价格翻倍，主要在于一波股权投资公司抱团进入并直接操盘。”上述业内人士向经济观察报透露，小产权房消费市场远不止眼前所看到那么简单。
股权投资公司是深圳小产权房链中不可或缺的一环，深圳市面上大部分带有迁离分项的农民房背后，都布满股权投资公司的操控痕迹。这些股权投资公司专门在消费市场挑选小产权房项目进场，批量收房，重新包装之后再对外散售。
股权投资公司收房时，这些小产权房的产品价格往往还停留在低点。一套100万-200多万元左右，量不大也好操作；但等到再度对外销售，股权投资公司以分批放盘、梯队式定价的策略快速哄抬产品价格。
东莞塘下小产权房前述业内人士告诉经济观察报，手法与此前深圳二手房业主控盘如出一撤，只不过主角换成股权投资公司。“说白了，小产权房的涨价更多还是机构炒作力量推动。作为散户，眼见小产权房的产品价格一套比一套高，很容易就跟风入场了。”
去年深圳“715”新政进一步抬高深户与非深户购房门槛，一部分没有房票的群体也在纷纷进入小产权房消费市场。根据上述业内人士的观察，目前超过95%购买小产权房的散客，出发点都是股权投资需求。他们有的一边收租一边等拆迁，有的则趁机短炒。
该业内人士身边有几个热衷于小产权房短炒的朋友，普遍采取的玩法是，一旦过户手续办完，立马加价20%转售。“只要买对了热点盘，还是很容易赚钱的。”他说。
大量资金涌入的同时，今年以来，小产权房热度攀升另一个直接因素还在于，2月后，更多中介机构人员蜂拥挤进这一领域。
2月8日，深圳出台二手住房成交参考产品价格发布机制。“年后至今，深圳二手房消费市场成交量持续走低，很多中介机构人员实在没办法撮合正常二手房买卖。”一名深圳中介机构公司高管透露。
东莞小产权是涨还是跌按照《深圳市房地产监督管理办法》及《深圳市房地产中介机构行业从业规范》，经纪人不得代理小产权房，军产房以及保障性住房等法律法规禁止买卖的房产。
圳城市更新条例发布促使更多利于旧改风声传出，转行流入小产权房代理的中介机构数量因此增加。”上述长期与深圳股权投资客和一线中介机构人员打交道的业内人士说。
深圳市房地产中介机构协会（以下简称“深房中协”）发展研究部部长华洪提供给经济观察报的数据显示，2月份以来，深房中协会员单位的中介机构人员流动率大概在6%左右，相比去年提高超过2个百分点。“如果消费市场再持续低迷至下半年，这个流动率就更不好说了。”华洪坦言。
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